Contracte d’arres

 Què és i quins tipus existeixen?

En el món immobiliari és habitual la celebració de contractes d’arres de forma prèvia a la formalització d’una compravenda, ja sigui d’un local, immoble, nau industrial, etc., és el que més comunament es coneix com la formalització d’una paga i senyal, o una reserva.

Tot i ser un contracte habitual, existeix un gran desconeixement en quant a les obligacions que implica per les parts i les conseqüències que comporta signar un tipus d’arres o un altre. 

Què és un contracte d’arres? 

Podríem definir el contracte d’arres com un contracte pel qual el comprador entrega al venedor una quantitat de diners (que són les arres) per tal de garantir o confirmar la celebració de la futura compravenda, garantir el compliment o permetre el desistiment. A Catalunya les trobem regulades a l’article 621-8 del Codi Civil Català. 

Podríem dir que és un precontracte la funció del qual és comprometre’ns a una futura compravenda.

Les conseqüències, efectes,  drets i obligacions del contracte d’arres dependrà completament del tipus d’arres que s’hagin signat. 

Legalment no està regulada la quantitat a entregar en concepte d’arres, però sol oscil·lar entre el 5% i el 10% del preu de la compravenda. 

Quins tipus d’arres existeixen? 

Existeixen tres tipus d’arres diferents: 

• Penitencials o de desistiment:  La característica principal és que en aquestes arres les parts tenen la facultat de desistir de la compravenda sense cap justificació. Si és el comprador qui desisteix perdrà l’import entregat en concepte d’arres, per altra banda, si és el venedor qui desisteix haurà de retornar al comprador el doble de la quantitat relativa a l’import de les arres. Aquesta és la única modalitat d’arres que permet el lliure desistiment, sempre assumint les conseqüències de les arres.

• Penals: La quantitat que s’entrega suposa una indemnització per danys i perjudicis.  No atorguen facultat de desistiment ni suposen una bestreta al preu de la compravenda. El pagament de la quantitat entregada, però, no eximeix del compliment  de l’obligació de realitzar la compravenda.La diferencia amb les penitencials és que aquí s’exigeix un incompliment contractual.

• Confirmatòries: No són res més que una bestreta o un avançament  amb força vinculant del contracte i no autoritzen a desistir de la compravenda. En aquest cas els diners s’entreguen com a part del preu final de la compravenda.  En cas d’incompliment per part del comprador, el venedor es queda amb els quantitats dipositades i pot reclamar la corresponent indemnització per danys i perjudicis. Si el que incompleix és el venedor, el comprador pot exigir judicialment que es formalitzi la compravenda, o bé optar per resoldre el contracte exigint indemnització per danys i perjudicis.

És molt important especificar en el contracte quin tipus d’arres s’està signant. Les penitencials s’han de fer constar de forma expressa al contracte, de no fer-ho, el simple lliurament pel comprador d’una quantitat s’entendrà que són arres confirmatòries. 

Si necessita assessorament, tant abans com després de la signatura d’un contracte, posa’t en contacte amb nosaltres, a Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors podem resoldre els teus dubtes. Consulta’ns sense compromís per teléfon al 973 270 670 o bé a roser@roigiroig.com.

Roser Cases Salud

Advocada