CORONAVIRUS: Contractes de lloguer durant l’estat d’alarma

Es pot suspendre o ajornar el pagament del lloguer durant l’estat d’alarma?

Entre els dubtes legals que sorgeixen amb la crisi del coronavirus, un dels més repetits és en relació als lloguers: es pot ajornar o suspendre el pagament de la renda d’un local si aquest ha tancat? I què passa amb els habitatges? Tot i que s’ha anunciat la intenció d’aprovar una moratòria (similar a la que s’ha aprovat per a les hipoteques) o bé la suspensió temporal del pagament del lloguer, fins ara, cap de les mesures que s’han aprovat dona solució a aquest assumpte.

Existeix però una figura al nostre ordenament jurídic, la clàusula rebus sic stantibus, que podria aplicar-se en els casos en què l’arrendatari no pugui fer front al pagament de la renda a causa de la pandèmia, per tal de modificar el contracte, ja sigui reduint el preu, ajornant-ne el pagament o suspenent-lo.

Aquesta clàusula s’aplica quan les circumstàncies que imperaven al moment de contractar han canviat de forma sobrevinguda i substancial. Qualsevol de les parts pot sol·licitar la resolució o modificació contractual sempre que demostri que el canvi sobtat i greu de circumstàncies ha provocat una desproporció notable entre les prestacionsi, en conseqüència, ha desequilibrat complement la balança contractual.

L’aplicació de la clàusula requereix l’acord de les dues parts (arrendador i arrendatari), sense que sigui possible aplicar-la de forma unilateral. Si no hi ha acord, qualsevol de les parts pot acudir al jutjat.

Tradicionalment, aquesta clàusula s’ha aplicat de forma molt restrictiva pels tribunals, però una pandèmia com la que estem vivint podria justificar la seva aplicació, en tant que és una circumstància totalment extraordinària i imprevisible.

Locals comercials

Als locals comercials, l’aplicació de la clàusula podria ser més fàcil que als habitatges. En tot cas, caldrà analitzar els supòsits concrets: així, els locals que hagin hagut de tancar perquè han vist paralitzada la seva activitat (com ara, un gimnàs o una acadèmia d’idiomes) tenen més marge per a acollir-s’hi que els negocis que segueixen oberts.

Habitatges

En el cas dels habitatges, l’aplicació d’aquesta clàusula és més difícil. Però, ja s’han produït alguns acords, com els han adoptat alguns governs autonòmics o municipals, que han pactat eximir del pagament de la renda als llogaters d’habitatges (socials) mentre estigui declarat l’estat d’alarma.

En qualsevol cas, s’ha de valorar que, a diferència del què passa amb les hipoteques, darrere de molts contractes d’arrendament hi ha propietaris privats, de manera que mesures com una exoneració o ajornament del pagament de la renta podria provocar un descens de les seves rendes. Per això, si no s’arriba a acord, l’arrendador pot exigir el pagament de la renda, encara que s’ha de tenir en compte que, temporalment, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha acordat suspendre els desnonaments.

A Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors podem assessorar-te en arrendaments, pots contactar-nos per telèfon al 973 270 670 o per correu electrònic a juridic@roigiroig.com

Departament jurídic

Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors