CORONAVIRUS: Contratos de alquiler durante el estado de alarma

¿Se puede suspender o aplazar el pago del alquiler durante el estado de alarma?

Entre las dudas legales que surgen con la crisis del coronavirus, una de las más repetidas es en relación a los alquileres: ¿se puede aplazar o suspender el pago de la renta de un local si éste ha cerrado? ¿Y qué pasa con las viviendas? Pese a que se ha anunciado la intención de aprobar una moratoria (similar a la que se ha aprobado para las hipotecas) o bien la suspensión temporal del pago del alquiler, hasta ahora, ninguna de las medidas que se han aprobado da solución a este asunto.

Existe sin embargo una figura en nuestro ordenamiento jurídico, la cláusula rebus sic stantibus, que podría aplicarse en los casos en que el arrendatario no pudiera hacer frente al pago de la renta a causa de la pandemia, para modificar el contrato, ya sea reduciendo el precio, aplazando el pago del mismo o suspendiéndolo.

Esta cláusula se aplica cuando las circunstancias que imperaban en el momento de contratar han cambiado de forma sobrevenida y sustancial. Cualquiera de las partes puede solicitar la resolución o modificación contractual siempre que demuestre que el cambio repentino y grave de circunstancias ha provocado una desproporción notable entre las prestaciones y, en consecuencia, ha desequilibrado complemente la balanza contractual.

La aplicación de la cláusula requiere el acuerdo de ambas partes (arrendador y arrendatario), sin que sea posible aplicarla de forma unilateral. Si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir al juzgado.

Tradicionalmente, esta cláusula se ha aplicado de forma muy restrictiva por los tribunales, pero una pandemia como la que estamos viviendo podría justificar la aplicación de esta cláusula, en tanto que es una circunstancia totalmente extraordinaria e imprevisible.

Locales comerciales

En los locales comerciales, la aplicación de la cláusula podría ser más fácil que en las viviendas. En cualquier caso, deberá analizarse cada concreto supuesto: así, los locales que hayan tenido que echar el cierre porque han visto paralizada su actividad (como un gimnasio o una academia de idiomas) tienen más margen para acogerse a la cláusula que los negocios que siguen abiertos.

Viviendas

En el caso de las viviendas, la aplicación de esta cláusula es más difícil. Pero, ya se han producido algunos acuerdos, como los que han adoptado algunos gobiernos autonómicos o municipales, que han pactado eximir o aplazar el pago de la renta a los inquilinos de viviendas (sociales) mientras esté declarado el estado de alarma.

En cualquier caso, hay que valorar que, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas, detrás de muchos contratos de arrendamiento hay propietarios privados, con lo que medidas como una exoneración o aplazamiento del pago de la renda podría provocar un descenso de las rentas de dichos propietarios. Por ello, si no se llega a acuerdo, el arrendador puede exigir el pago de la renta, aunque debe tenerse en cuenta que, temporalmente, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha acordado la suspensión de los desahucios.

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