Durada dels contractes d’arrendament i pròrroga automàtica a causa de la COVID-19

La LAU: Llei d’arrendaments urbans

La Llei d’arrendaments urbans (LAU) ha estat reformada en diverses ocasions, això fa que, per a poder determinar la durada del contracte i de les seves pròrrogues, sigui necessari saber a quina versió de la LAU es subjecta el contracte.

Durada mínima dels contractes d’arrendament i pròrrogues

Les parts poden pactar lliurement la durada del contracte de lloguer, però la LAU estableix pròrrogues forçoses (obligatòries per al propietari i voluntàries per al llogater). Aquestes pròrrogues han anat variant en les diverses reformes que s’han fet de la Llei.

Contractes d’arrendament subscrits entre l’1 de gener de 1995 i el 5 de juny de 2013:

En aquests arrendaments, si la durada pactada en el contracte fos inferior a 5 anys, el llogater té dret a prorrogar el contracte de lloguer per períodes anuals fins arribar al termini de 5 anys. Esgotat aquest termini, el contracte es podria prorrogar voluntàriament per períodes anuals fins a un màxim de 3 anys. Després d’aquests 3 anys, el contracte es renova tàcitament, d’acord al que estableix el Codi civil: el nou termini s’entén fet per anys quan el lloguer és anual, per mesos quan és mensual i per dies quan s’hagués fixat amb caràcter diari.

Contractes d’arrendament subscrits entre el 6 de juny de 2013 i el 6 de març de 2019:

A partir d’aquesta reforma, es va reduir el termini de prorrogues forçoses, passant de 5 anys a 3 anys. D’aquesta forma, si la durada pactada en el contracte fos inferior a 3 anys, el llogater té dret a prorrogar el contracte de lloguer per períodes anuals fins arribar al termini de 3 anys. Aquestes prorrogues són obligades per al propietari i voluntàries per al llogater. Esgotat aquest termini, si cap de les parts comunica a l’altra amb 30 dies d’antelació la voluntat de no renovar el contracte, el contracte es renova per un termini d’un any. Transcorregut aquest termini, el contracte es renova tàcitament.

Contractes d’arrendament subscrits a partir del 6 de març de 2019:

La darrera reforma de la LAU estableix una durada mínima de 5 anys, si l’arrendador és persona física, o de 7 anys, si és persona jurídica. Si acabat aquest termini, les parts no diuen el contrari, el contracte es prorroga voluntàriament per anys fins a un màxim de 3 anys. Després d’aquest termini, el contracte es renova tàcitament.

Una altra diferència important és el termini de preavís per a les pròrrogues voluntàries: a partir d’aquesta reforma, els terminis de preavís s’amplien fins als 2 mesos, per als llogaters, i als 4 mesos, per als propietaris.

Excepció per a no prorrogar els contractes d’arrendament

L’arrendador no es pot oposar a les prorrogues forçoses (fins arribar a la durada mínima que estableix la llei), llevat que necessiti l’habitatge per a destinar-lo a habitatge habitual (de sí mateix o dels seus familiars de primer grau de consanguinitat o per al seu cònjuge, en supòsits de separació, divorci o nul·litat matrimonial). Aquesta necessitat s’ha de comunicar de forma expressa i amb 2 mesos d’antelació. Des de Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomanem que aquesta comunicació s’efectuï mitjançant Burofax, deixant constància de la mateixa.

Termini per a notificar la no renovació del contracte

Fins la reforma de 2019, el preavís s’havia de fer amb 30 dies d’antelació, en canvi a partir de la darrera reforma, l’arrendador ha de notificar la seva voluntat de no renovar el contracte amb un antelació de 4 mesos, mentre que el llogater ho ha de fer, almenys, amb 2 mesos d’antelació. Des de Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomanem que aquest preavís s’efectuï mitjançant Burofax, deixant constància de la mateixa.

Pròrroga automàtica dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual a causa de la COVID-19

En motiu de la crisi de la COVID-19, s’ha aprovat una pròrroga automàtica dels contractes de lloguer d’habitatge habitual (Reial Decret‐llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per a fer front a la COVID‐19 i Reial Decret-llei 26/2020, de 7 de juliol, de mesures de reactivació econòmica per a fer front a l’impacte de la COVID-19 en els àmbits de transports i habitatge), de manera que es prorroga automàticament la durada del contracte d’arrendament per un període màxim de 6 mesos, durant els quals es segueixen aplicant les condicions (entre les quals, la renda) previstes al contracte.

Aquesta pròrroga s’aplica a tots els contractes de lloguer d’habitatge habitual que acabin entre el dia 2 d’abril i 30 de setembre de 2020.

Si estàs en aquesta situació, has de sol·licitar aquesta pròrroga al propietari, que l’ha d’acceptar. Des de Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomanem que aquesta sol·licitud s’efectuï mitjançant Burofax, deixant constància de la mateixa.