Duración de los contratos de arrendamiento

La LAU: Ley de arrendamientos urbanos

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) ha sido reformada en varias ocasiones, lo que provoca que, para poder determinar la duración del contrato y de sus prorrogas, sea necesario saber a qué versión de la LAU se sujeta el contrato.

Duración mínima de los contratos de arrendamiento y prorrogas

Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler, pero la LAU establece prorrogas forzosas (obligatorias para el propietario y voluntarias para el inquilino). Estas prórrogas han ido variando en las diferentes reformas que se han hecho de la Ley.

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013:

En estos arrendamientos, si la duración pactada en el contrato fuera inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de alquilar por períodos anuales hasta llegar al plazo de 5 años. Agotado este plazo, el contrato se podría prorrogar voluntariamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años. Después de estos 3 años, el contrato es renueva tácitamente, de acuerdo a lo que establece el Código civil: el nuevo plazo se entiende hecho por años cuando el alquilar es anual, por meses cuando es mensual y por días cuando se hubiera fijado con carácter diario.

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019:

A partir de esta reforma, se redujo el plazo de prorrogas forzosas, pasando de 5 años a 3 años. De esta forma, si la duración pactada en el contrato fuera inferior a 3 años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de alquiler por períodos anuales hasta llegar al plazo de 3 años. Estas prorrogas son obligadas para el propietario y voluntarias para el inquilino. Agotado este plazo, si ninguna de las partes comunica a la otra con 30 días de antelación la voluntad de no renovar el contrato, el contrato se renueva por un plazo de un año. Transcurrido este plazo, el contrato se renueva tácitamente.

Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019:

La última reforma de la LAU establece una duración mínima de 5 años, si el arrendador es persona física, o de 7 años, si es persona jurídica. Si finalizado este plazo, las partes no dicen lo contrario, el contrato se prorroga voluntariamente por años hasta un máximo de 3 años. Después de este plazo, el contrato se renueva tácitamente.

Otra diferencia importante es el plazo de preaviso para las prorrogas voluntarias: a partir de esta reforma, los plazos de preaviso se amplían hasta los 2 meses, para los inquilinos, y a los 4 meses, para los propietarios.

Excepción para no prorrogar los contratos de arrendamiento

El arrendador no se puede oponer a las prorrogas forzosas (hasta llegar a la duración mínima que establece la ley), salvo que necesite la vivienda para destinarla a vivienda habitual (de sí mismo o de sus familiares de primer grado de consanguinidad o para su cónyuge, en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial). Esta necesidad debe comunicarse de forma expresa y con 2 meses de antelación. Desde Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomendamos que esta comunicación se haga mediante Burofax, dejando constancia de la misma.

Plazo para notificar la no renovación del contrato

Hasta la reforma de 2019, el preaviso debía hacerse con 30 días de antelación, en cambio a partir de la última reforma, el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar el contrato con una antelación de 4 meses, mientras que el inquilino lo debe hacer, al menos, con 2 meses de antelación. Desde Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomendamos que esta comunicación se haga mediante Burofax, dejando constancia de la misma.

Prorroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a causa de la COVID-19

En motivo de la crisis de la COVID-19, se ha aprobado una prorroga automática de los contratos de alquiler (Real Decreto‐ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID‐19 y Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda), de manera que se prorroga automáticamente la duración del contrato de arrendamiento de vivienda habitual para un período máximo de 6 meses, durante los que se siguen aplicando las condiciones (entre las cuales, la renta) previstas en el contrato.

Esta prorroga se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual que acaben entre el día 2 de abril y 30 de septiembre de 2020.

Si estás en esta situación, debes solicitar esta prorroga al propietario, que la debe aceptar. Desde Roig & Roig Economistes – Advocats – Auditors recomendamos que esta comunicación se haga mediante Burofax, dejando constancia de la misma.

Mariona Roig Rosselló

Abogada